Доходы управляющей компании. Управляющие компании Прибыль управляющей компании складывается из

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

Деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным Кодексом РФ. Правила, согласно которым осуществляется их работа, утверждены Постановлением Правительства России 15 мая 2013 года .

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

• покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
• коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
• аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
• транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий , согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

• Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается . Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
• Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
• Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
• Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании . Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
• Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков . Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

• компании не должны иметь ;
• решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
• проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

• подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
• необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
• удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Когда многоквартирный дом отдается в управление товариществу собственников жилья, составляется и подписывается соответствующий договор, на основе которого и ведется вся дальнейшая деятельность, он также регулирует отношения между товариществом и собственником. В составленном договоре указывается список и соответствующая стоимость проводимых работ, касающихся эксплуатации и содержания домов, его инженерных коммуникаций и технического оборудования, ухода и благоустройства территории около дома. В точности должны быть составлены сроки и объемы проведения ремонтных работ, порядок, по которому осуществляется их выполнение. Заранее должны быть обсуждены условия проверки соответствия качества предоставляемых услуг. Все услуги, предоставление которых берет на себя ТСЖ, то есть управленческие, коммунальные и другие, должны соответствовать установленным требованиям и учитывать ответственность за их невыполнение и некачественное выполнение. Никаких изменений в договоре быть не может, кроме тех случаев, когда решение принимается общим собранием собственников.
Когда составляется договор, возникает масса нюансов. Один из них - сроки заключения договоров. Обычно они занимают от года до пяти лет. Если договор с компанией, которая предлагает свои управленческие услуги дому, собственники заключают впервые, то рекомендуется не подписывать сразу его на максимально возможный срок. Для начала будет достаточно одного года, - именно на такой срок лучше подписать договор, обозначив возможность его продления при условии, что собственников жилья всё устраивает в управлении домом. Если качество оказываемых услуг не устраивает собственников жилья, то они имеют полное право выбрать другую компанию, в услуги которой входит управление и обслуживание многоквартирных домов. Можно и не выбирать компанию вовсе. Тогда придется организовать непосредственное управление самим собственникам. Что касается самой управляющей компании, то вполне логично, что в ее интересах подписать договор на максимально длительный срок, то есть на все пять лет. Таким образом, она сможет обеспечить себя работой на продолжительное время. К тому же, управляющая компания может получить некоторые источники дохода. На протяжении всего только одного года реализовать такие долгосрочные проекты практически невозможно. Поэтому и стремится она к гарантированному долгосрочному сотрудничеству.
Каковы же источники этого самого возможного дохода? Например, современные технологии энергосбережения и ресурсосбережения. При том факте, что в многоквартирных домах устанавливаются приборы, осуществляющие автоматический учет расходования ресурсов, их чрезмерное расходование исключается. Такие средства учета, контроля и получения показаний позволяют максимально точно вести расчетные операции с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги и с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах. Вот вам и источник сбережения средств. Один из них….
Другой источник предполагает образование высвобождающихся средств от того, что можно сэкономить до 35 процентов на экономии расходов на отопление. Простые способы утепления всех помещений, включая чердаки, подсобки, подвалы, панельные поверхности, оконные и дверные проемы. Для утепления существуют современные средства и материалы, которые обеспечивают энергоэффективность и экономию. Отапливать улицу не выгодно. Расходовать тепло не целенаправленно - себе дороже, поэтому лучше однажды предпринять меры по утеплению, чем переплачивать за излишнее потребление тепла. Можно в дополнение установить приборы, которые учитывают расход подачи тепла, поступающий непосредственно на дом, без учета порывов на теплотрассах. Современные автоматические системы, к тому же, позволяют регулировать объем поступающего тепла в зависимости от того, каковы условия во внешней среде. Вся Европа уже давно перешла на подобные способы учета теплоподачи. Это доказало свою эффективность: окупаются подобные вложения за четыре года максимум.
Другая статья экономии - установление современных приборов освещения. Вместо обычных ламп можно установить светодиоды. Это применимо для подъездов, холлов, лестничных площадок.
Вполне реальный способ получить "живой капитал" - это сдача в арендное пользование свободных помещений. К примеру, согласованная с органами БТИ надстройка помещения может быть сдана в аренду и приносить неплохую прибыль. Привлечение компаний, способных инвестировать капитал и осуществить вложения в использование помещений в вашем доме также является неплохим источником дохода. Подобные арендные платежи могут позволить собственникам сократить их личные расходы на содержание дома. Установка рекламных щитов, светодиодных панелей и различных панелей может принести неплохую прибыль собственникам, которая, естественно, будет не распределяться между ними, а расходоваться на коммунальные платежи и проведение ремонтных работ, тем самым уменьшая платежи самих собственников.
Вообще, при выборе управляющей компании поинтересуйтесь у ее организаторов, каковы их планы на будущее по управлению домом, какова их стратегия и намеченные цели. Можно как избавиться от головной боли, связанной с управлением многоквартирным домом, так и обзавестись ею, если ошибиться и доверить управление недобросовестной компании.

УК является серьезным делом, и как любой бизнес, она имеет определенные особенности. Любой человек, организовывающий такую компанию, должен хорошо разбираться в жилищном законодательстве . Также человек, который является учредителем обслуживающей организации или членом правления, должен иметь высшее экономическое или техническое образование.

Но перед тем как приступить к организации данного бизнеса, нужно решить, выгоден ли он. дает ее владельцу возможность управлять многоквартирными домами. Такое управление заключается в контроле над всеми ремонтными работами, поиске поставщиков материалов и сотрудников организации, а также в поиске клиентов. За это руководство управляющей компании будет получать от своих клиентов денежную оплату.

Для того чтобы понять, как обстоят дела в этой сфере бизнеса, стоит обратиться к статистике. По имеющимся данным в этой области сосредоточено более 30% всех финансовых фондов . И большинство предприятий подобного рода, при правильном и грамотно составленном бизнес-плане, начинают получать выгоду уже в течение второго года работы.

Рентабельность вложений

Окупаемость УК считается средней и составляет около 50%. То есть полностью окупиться этот бизнес может уже в течение 2 лет. Но это зависит от того, сколько домов удастся привлечь к сотрудничеству.

Для того чтобы компания считалась успешной, в первый год ей нужно взять на обслуживание не менее 5 домов и постепенно увеличивать это количество. Причем брать сразу много клиентов нужно осторожно, так как необходимо правильно рассчитывать свои силы.

Чем занимается организация ЖКХ?

Но рентабельность это еще не все, что следует знать об этом бизнесе. Всем кто желает организовать свою УК, необходимо подробно изучить то, чем именно занимается такая организация. На данном предприятии лежит большая , так как собственники квартир доверяют им управление своим домом, а значит в какой-то степени и своим имуществом. Поэтому чтобы избежать жалоб и судебных разбирательств, необходимо знать обязанности УК.

Такая организация должна:

Какие услуги должна оказывать управляющая компания подробнее рассмотрим в данном видео:

Как правильно выбрать правовую форму?

Перед регистрацией подобного бизнеса следует грамотно подойти к выбору организационно-правовой формы такой организации. УК может являться обществом с ограниченной ответственностью (ООО) или открытым акционерным обществом (ОАО). Для того чтобы определиться, по какой из этой форм регистрировать свою обслуживающую организацию, нужно рассмотреть их особенности.

Самой распространенной правовой формой является ООО . Такой вид организации обладает всеми возможностями юридического лица, но в отличие от него, при объявлении себя , она не отвечает своим имуществом. То есть, если один из учредителей компании совершил организационную ошибку, то убытки выплачиваются за его личный счет, а не за счет имущества УК. Именно поэтому большинство предпринимателей регистрируют УК именно по этой форме, снижая при этом риск потери всего бизнеса.

ОАО же представляет собой юридическое лицо, которое отвечает всем своим имуществом. То есть, если у УК возникнуть , то для их выплаты суд может прибегнуть к взысканию ее имущества.

Справка! Такая форма может быть выгодна только в том случае, если каждый из учредителей вкладывает в основание фирмы свое имущество. В других случаях лучше всего регистрировать УК как общество с ограниченной ответственностью.

Уставная документация

Для работы обслуживающей организации в сфере ЖКХ необходимы определенные документы. Одной из таких важных бумаг является , в соответствие с пунктами которого, организация осуществляет свою . Данный документ должен приниматься с учетом всех региональных нормативно-правовых актов, а также ЖК РФ. Принимается устав общим решением всех учредителей УК.

В такой документации содержится информация о деятельности компании, а также об всех членов УК, в том числе и ее руководителей.

Работа обслуживающей организации не возможна без такого документа, как . В нем должны содержаться обязанности и права сторон, ответственность собственников и УК, а также срок заключения договора. Также УК должна хранить отчеты, которые составляются каждый квартал.

Что такое акты по охране труда?

Обязательной документацией, которая должна быть в УК, являются и акты по охране труда. Такие документы представлены :

1. различными приказами по охране труда;
2. утвержденными программами инструктажей;
3. инструкциями по технике безопасности;
4. документацией по медосмотрам сотрудников;
5. журналами по охране труда.

Как зарабатывают УК?

УК не только обслуживает многоквартирные дома, но и занимается деятельностью финансового характера . Осуществляется она по запросу собственников, направляющих денежные средства на нужды своего дома.

Жильцы могут перечислять деньги на капитальный ремонт дома, для которого открывается отдельный счет, а также на мелкие разовые работы, которые обычно включены в коммунальные услуги. К таким работам относят разовый ремонт, расчистка снега и другие услуги. Также управляющая компания должна получать деньги от жильцов и переводить их на счет поставщиков услуг и ресурсов.

Важно! Все операции, которые УК проводит с перечисленными от собственников на ее счет деньгами, должны иметь отображение в финансовых отчетах организации.

Если таких документов не будет, то у УК могут возникнуть серьезные проблемы с прокуратурой и другими серьезными государственными инстанциями.

Порядок определения выручки

Отдельно нужно разобрать вопрос о том, каким именно образом формируется выручка УК. В этом деле нет особой сложности.

Жильцы дома каждый месяц оплачивают коммунальные платежи , в которые входит текущий и капитальный ремонт, содержание жилья и другие графы расходов ( ?). Управляющая компания производит необходимое обслуживание, а разница между затратами и полученными от собственника деньгами и является ее прибылью. Также УК может получать прибыль от проведения дополнительных работ, исполнение которых ей могут поручить при победе в тендере.

Поиск клиентов и выбор объектов

Поиск клиентов является важной частью любого бизнеса , и управляющая компания не является исключением. Найти их нелегко, но при правильном подходе довольно реально. Для этого нужно уметь идти на уступки и быть ориентированным на клиента.

Более того, очень важно наладить отношения с застройщиками. Для этого нужно предлагать им выгодные условия приема строящегося дома. Застройщики, в свою очередь, могут рекомендовать жильцам УК, с которой у них есть партнерские отношения.

Но хорошие отношение у УК должны быть не только с застройщиками, но и с самими собственниками. Для этого нужно успешно зарекомендовать себя в работе с другими домами, заключать сделки только с надежными поставщиками строительных материалов, а также не завышать тарифы на услуги .

Лучше и выгоднее всего заниматься обслуживанием новостроек. Такие дома находятся в отличном состоянии, поэтому при правильном обслуживании практически не требуют капитального ремонта. А вот старые дома, возрастом старше 15 лет, лучше всего не брать в обслуживание, хотя бы на первых порах.

Основные трудности и риски

Как и любой другой бизнес, основание УК может иметь определенные риски. Они могут заключаться :

Реальные перспективы

Многие предприниматели, которые хотят заняться подобным бизнесом в сфере ЖКХ, бояться решиться на такой шаг из-за того, что не видят никаких перспектив в этом деле. Но все же может быть выгодным.

Если обслуживающую организацию в жилищно-коммунальной сфере развивать и завоевывать доверие своих клиентов, то УК может принимать участие в тендерах и получать выгодные заказы. Кроме того, перспектива этого бизнеса заключается в создании нескольких обслуживающих организаций под единым именем .

Управляющая компания является достаточно перспективным и выгодным видом бизнеса, который перешел в частные руки не так давно. Но для того чтобы он начал приносить доход нужен ответственный подход и грамотно проработанная стратегия.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Большее число людей из больших городов проживают в многоквартирных домах, которые надо содержать в надлежащем виде и регулярно ремонтировать. За управление многоквартирными домами могут отвечать ТСЖ, собственники или управляющие компании (УК). У каждой из упомянутых организаций есть собственный бюджет, куда входят все расходы и доходы. В этой статье мы поговорим именно про доходы управляющей компании.

Доходы управляющей компании – это совокупность следующих платежей:

1. ежемесячные платежи собственников за содержание и управление домом, зафиксированные в квитанциях;
2. платежи от деятельности в качестве посредников: ресурсоснабжающие организации (РСО) начисляют управляющим организациям вознаграждения как агентам, выполняющим сбор средств на оплату коммунальных услуг от собственников;
3. платежи от собственников за установку сломанной по их вине сантехники или за проведение дополнительных ремонтных работ в квартирах;
4. платежи от арендаторов помещений (в том числе и нежилых): в домах часто снимают подвальные помещения.

В Налоговом кодексе прописано, что выделяемое целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, это могут быть:

• платежи собственников за капремонт многоквартирного дома;
• бюджетные средства, целевое назначение которых – управление домами.

Управляющая компания – это коммерческая организация, следовательно, ее деятельность может поощряться денежными выплатами.

Договор управления регламентирует сумму и порядок получения таких вознаграждений, обычно компания сама начисляет их себе: она удерживает установленный процент от общей суммы платежей (но не больше 10% от общего тарифа на содержание и текущий ремонт дома).

В числе расходов компаний выделяют следующие.

1. Расходы на проведение ремонтных работ в жилых помещениях.

В собственности владельца квартиры есть стояки водоснабжения, системы вентиляции, отопления и газоснабжения, являющиеся общедомовым инженерным оборудованием, которое управляющая компания должна содержать в исправном состоянии. Если оно было сломано, то ремонт тоже будет проводить организация (а это статья расходов, не относящаяся к оплате коммунальных услуг).

• Скидки на коммунальные платежи: кому и в каком размере предоставлять

Обязанности управляющей компании:

• обеспечивать нормальную работу системы отопления;
• проверять работу вентиляционной системы;
• следить за безопасностью газоснабжения и работы газовых плит в помещениях;
• создавать условия для правильного функционирования канализации и систем водоснабжения;
• обеспечивать нормальное состояние стен дома, ремонтируя их по мере надобности.

1. Расходы на текущий ремонт

Общедомовое имущество нуждается в своевременном ремонте. Собственники жилья каждый месяц вносят оплату на мероприятия такого рода, сюда относится, например, замена инженерного оборудования. Каждому пункту соответствует своя строчка в квитанции.

Управляющая компания обязана выполнять следующие действия:

• осуществлять правильную работу противопожарной системы;
• следить за безопасностью помещений с газовыми плитами;
• содержать стояки водоснабжения и систему канализации в рабочем состоянии, обеспечивая их регулярную работу;
• следить за функционированием системы отопления, вовремя ликвидируя неполадки и аварии;
• ремонтировать кровлю дома (небольшой ремонт возможно проводить при хорошей погоде; для замены кровли половину суммы – максимум – можно взять из денег на текущий ремонт).

1. Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов

ЖК отмечает, что лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики должны содержаться в надлежащем состоянии управляющими компаниями.

Управляющая компания должна осуществлять деятельность по организации следующих работ:

• каждый день выметать сор на 2 первых лестничных клетках и всех площадках перед мусоропроводами;
• ежедневно мыть пол в лифтах;
• проверять конструктивные элементы в подъезде на наличие неисправностей;
• вставлять новые стекла в окна/двери на место выбитых или поврежденных;
• следить за тем, чтобы температура в подъезде была не ниже 16 о С;
• единожды в месяц дезинфицировать мусоропровод;
• ежемесячно убираться на площадках и лестничных пролетах.

1. Расходы по содержанию придомовой территории

Земля, которая прилегает к многоквартирному дому, называется придомовой территорией. Ее нужно облагораживать, а именно:

• озеленять участок, расположенный рядом с домом;
• благоустраивать его.

Капремонт – как отдельный пункт расходов – производится за счет собственников помещений (статья 154 ЖК РФ), но любая управляющая организация может получить господдержку (в денежной форме) для его осуществления.

1. Материальные расходы управляющих компаний

• приобретение сырья, хозяйственных принадлежностей и инвентаря, без которого невозможно предоставление услуг многоквартирным домам;
• оплата коммунальных услуг офиса управляющей организации;
• аренда нежилых помещений управляющей компанией или амортизационные отчисления;
• транспортные услуги;
• прочее.

• Собственники нежилых помещений и управляющая компания: основы гармоничных отношений

Из чего состоит смета доходов и расходов управляющей компании

Смета доходов и расходов представляет собой финансовый план с данными о доходах и расходах УК за выбранный временной период.

В смету управляющей компании входят ее обязанности по отношению к собственникам, а также:

1. отчисления РСО за предоставленные коммунальные услуги;
2. расходы на содержание МКД и территории;
3. расходы на ремонт жилого здания;
4. расходы на содержание самой УК (зарплата, коммунальные расходы);
5. расходы на капремонт.

Когда составляется смета, нужно указывать расходы и доходы управляющей компании, принимая во внимание площадь здания, общее количество помещений и т. д.

Собственники квартир могут получить эту смету, сделав в управляющую компанию коллективное обращение-запрос на то, чтобы ознакомиться с ней. Компания не имеет права ответить отказом собственнику или собственникам, сделавшим запрос.

Доходы управляющей компании и формирование цен на услуги

Размер платы за содержание и ремонт дома складывается с опорой на некоторый список работ и услуг.

1. К управлению многоквартирным домом относят:

• плановые надзоры, контроль технического состояния, содержание и ремонт объектов, которые были переданы в управление, в рамках существующих нормативно-технических регламентов;
• обследование объектов для определения их технической готовности к использованию (включая сезонную эксплуатацию) и установление необходимости проведения текущего или капитального ремонта;
• планирование работ по содержанию и ремонту объектов;
• планирование денежных и технических ресурсов;
• регулярный контроль качества услуг и работ подрядчиков; надзор за исполнением договорных обязательств;
• финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в рамках заключенных договоров и с учетом штрафных мер за несоответствующее качество их выполнения;
• ведение технической документации на переданные в управление объекты;
• работа с населением: рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• прием заявок от жителей дома;
• осуществление договорно-правовой деятельности;
• организация работы по приему, расчету и учету платежей арендаторов и собственников помещений, взыскание задолженностей по оплате, включая коммунальные услуги, в соответствии с заключенными договорами на поставку коммунальных ресурсов.

1. К содержанию общего имущества многоквартирного дома относятся обязанности:

• по санитарному содержанию домового хозяйства (уборка зон общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
• по уходу за элементами внешнего благоустройства;
• по вывозу и утилизации твердых бытовых отходов;
• по техобслуживанию жилых зданий (организация частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей как во время их проведения, так и по заявкам жителей);
• по техническому обслуживанию, освидетельствованию и диагностированию лифтов;
• по подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний и в осенне-зимний периоды;
• по обслуживанию, обследованию, регулировке и наладке систем инженерного оборудования, которое обслуживает более одного жилого помещения: вентиляции, холодного/горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;
• по обслуживанию и очистке дымоходов, газоходов и вентиляционной системы;
• по обслуживанию, технической диагностировке и обследованию систем газоснабжения, которые являются частью общедомового имущества и обеспечивают работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (сюда не относится газовое оборудование, находящееся в квартирах: плитки, газовые колонки);
• по уходу за зелеными насаждениями.

1. Текущий ремонт. Коммунальные расходы регламентируются нормами, принятыми на уровне города. Цена за осуществление услуг управляющей компании устанавливается вместе с собственниками дома, чаще всего это 5–8% от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома.

Коммунальные платежи рассчитываются по единой квитанции, оформленной по установленной форме. Собственники переводят квартплату на счет управляющей компании, которая уже вступает в контакт с центром коммунальных платежей, заключая договор о начислении и сборе платежей собственников помещений. Управляющая компания также владеет правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг. Штрих-код квитанции дает бухгалтерии все сведения о движении денег и данные о собственнике. В договорах с РСО предусматривается вознаграждение управляющим организациям, деньги для этого выделяются из средств собственников.

Доходы управляющей компании ЖКХ в виде субсидий

Государством предоставляются единовременные субсидии, их целевое назначение – возместить расходы на содержание объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и других) инфраструктуры, ни на какие другие нужды данные деньги пойти не могут.

Чтобы получить денежные средства, нужно заключить договор между управляющей компанией и Министерством экономического развития РФ. В нем прописываются размер субсидии, время, целевое назначение выплаты, а также сроки, когда нужно представить отчеты по расходованию средств, и пр. Без определенного пакета документов управляющая компания не может получить субсидию: ей нужно составить письменное обращение и отправить его в МУ ДМИБ, приложив к нему документальные подтверждения необходимости капремонта.

Есть такой вариант, как субсидирование капремонта дома. Чтобы получить финансовые выплаты от государства на эту статью расхода, организация должна отвечать таким требованиям:

• задолженности перед государством должны отсутствовать;
• решение о необходимости капитального ремонта должны принять собственники на общем собрании;
• управляющая компания должна провести экспертизу технического состояния дома, заключение которой будет содержать информацию о том, что капремонт необходим.

Государство предоставляет субсидии, если выполнены определенные работы капитального ремонта, а именно – устранены:

• разрушения несущих конструкций дома;
• повреждения после ЧС (пожар, наводнение);
• деформации и обрушения конструктивных частей дома.

Налоговый учет доходов в управляющей компании

Поскольку управляющая компания – это коммерческая организация, она обязана осуществлять налоговые выплаты. Основными на данный момент являются следующие.

1. НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 г. № АС-3-3/904 прописано, что осуществление коммунальных услуг, которые предоставляют управляющие организации, обслуживающие внутридомовые инженерные системы, не будет облагаться НДС, если:

• коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
• управляющая компания оказывает услуги по той стоимости, по которой она приобретает их у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации от налогообложения не освобождаются работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые выполняются силами управляющих компаний.

Пример . Облагаться НДС будут такие доходы управляющей компании:

• комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., включая НДС 3844,06 руб.;
• плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
• плата за услуги по текущему ремонту, потому что они выполнялись не специализированной организацией, в сумме 75 276 руб., включая НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома показан в таблице.

Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 – гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18% × гр. 6)
	руб. за 1 м 2 общей площади

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2016 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядчиками ремонтным работам. Всего они выполнили работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Следовательно, в декабре 2016 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. – 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

2. Налог на прибыль

Статья 247 НК РФ гласит, что облагаться налогом на прибыль в отечественных организациях будет прибыль, которая исчисляется как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходы управляющей компании в целях налогообложения – это предъявленные собственникам к оплате платежи по содержанию дома, текущему ремонту и коммунальные, поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, плюс комиссионное вознаграждение.

Целевое финансирование – это не доходы управляющей компании, если ведется их раздельный учет.

К расходам в целях налогообложения относятся подтвержденные документально и обоснованные расходы (пункт 1 статьи 252 НК РФ) управляющей компании при ведении дел по управлению домом. Сюда причисляются расходы по оплате услуг РСО и подрядчиков, расходы по управлению домом (зарплата работников управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация и др.).

Из доходов управляющей компании при расчете налога на прибыль вычитают суммы НДС, которые начисляются на реализацию услуг.

• 5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Мнение эксперта

Как законно снизить налоговую базу УК

Федоров Ю.Ф.,

кандидат юридических наук, юрист Совета Федерации РФ, эксперт журнала «Услуги в сфере ЖКХ»

Пункт 1 статьи 346.15 НК РФ гласит, что в случае применения УСН в составе доходов управляющей компании учитывают доходы от реализации товаров, работ, услуг, реализации имущества, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ к доходам управляющей компании от реализации относится выручка от реализации товаров, работ, услуг как собственного производства, так и приобретенных до этого, выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации высчитывается исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права, выраженные в денежной или натуральной формах.

Финансисты заключили, что суммы платежей собственников жилья за ЖКУ в том случае, когда они поступили на счет компании, нужно учитывать в составе ее доходов, т. е. это доходы управляющей компании в чистом виде.

Однако они дают рекомендации, как этого избежать. Управляющей компании нужно заключить с собственниками агентские договоры на основании пункта 1 статьи 1005 ГК РФ. И тогда в работу вступает подпункт 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, где говорится, что для того, чтобы определить налоговую базу, не нужно учитывать доходы управляющей компании в виде имущества, которое поступило агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору или в счет возмещения затрат, произведенных агентом за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов на основании договора. К упомянутым доходам не принадлежит агентское вознаграждение.

В том случае, когда управляющая компания составила такие агентские договоры с жильцами еще до заключения сделок с компаниями, которые выполняют хозработы и предоставляют коммунальные услуги, то на самом деле в составе ее доходов можно учитывать лишь агентское вознаграждение.

Как учитываются доходы управляющей компании на УСН

Управляющая организация применяет УСН. Учет поступающих от собственников жилья платежей за ЖКУ в целях налогообложения будет зависеть от выбранного компанией объекта обложения: «доходы» или «доходы минус расходы».

Обратимся к каждому из вариантов более детально.

Вариант 1. Объект «доходы»

Платежи за комуслуги (свет, горячую и холодную воду, вывоз мусора и т.п.), которые поступают на счет управляющей компании, – это доходы управляющей компании, которые будут учитываться при определении налоговой базы. Это связано с тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15, статьями 248, 249 НК РФ плательщики на УСН учитывают в доходах выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и приобретенных до этого. А выручку определяют исходя из всех поступлений, которые связаны с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежном эквиваленте и (или) в натуральной форме.

Вариант 2. Объект «доходы минус расходы»

Платежи за комуслуги управляющая компания отражает и в статье «доходы», и в статье «расходы», так как их перечисляют организациям, которые оказывают данные услуги (подпункт 5 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ).

• Почему вам пора принимать онлайн-платежи за коммунальные услуги

Мнение эксперта

Как учитываются доходы управляющей компании, если коммунальные услуги предоставляются по посредническому договору

Елена Попова ,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Законодательство не ставит запретов управляющей компании на предоставление комуслуг другими способами, включая и использование посреднических договоров. Это обусловлено тем, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, которые указаны в решении общего собрания собственников (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ). А Жилищный кодекс не требует самостоятельного выполнения всех услуг и работ по договору управляющей компанией. Да и способы реализации функций управления многоквартирным домом в законодательстве тоже не прописаны. Следовательно, стороны имеют право установить их непосредственно в договоре (статья 421 ГК РФ).

Наиболее простой выход – заключение посреднического договора, который регламентируется главами 49, 51 и 52 Гражданского кодекса РФ (поручение, комиссия, агентирование). Тогда управляющая компания отвечает за обеспечение жильцов комуслугами, становясь посредником между ними и РСО.

Но доходы управляющей компании, поступающие посредникам от заказчиков для исполнения обязательств по посредническим договорам, налоговую базу по единому налогу не увеличивают (подпункт 9 пункта 1 статьи 251 и подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ). Следовательно, когда управляющая организация предоставляет населению дома коммунальные услуги по посредническому договору, в расчет налоговой базы включают лишь посредническое вознаграждение (пункт 1, подпункт 1 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ). Подобные комментарии можно найти в письмах Минфина России от 10.02.2014 г. № 03-11-06/2/5152, от 26.06. 2013 г. № 03-11-06/2/24269 и ФНС России от 13.07. 2010 г. № ШС-37-3/6577.

Незаконные доходы управляющей компании

Сегодня существует огромное количество схем обмана налогоплательщиков со стороны муниципальных властей. Нередко, чтобы провернуть незаконное мероприятие, создается не одна, а несколько фирм-однодневок, посредством которых и осуществляется противоправное действие. Так, в столице наиболее популярен метод с расчетом тарифа на воду. Жильцы квартиры получают счет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Отличаются эти суммы, как правило, в 3–5 раз.

Еще одна незаконная схема: расчет услуг за отопление, когда площадь квартиры умножают сначала на норматив, а затем на тариф за тепло. Проблема в том, что значение норматива вычисляют по непонятной формуле, а в разных областных центрах и районах Москвы, которые находятся в одном климатическом поясе, она тоже имеет расхождения. Такой вариант тоже является распространенным.

Встречаются обманные махинации в расчете электроэнергии: житель оплачивает счет по квитанции, в которой указаны данные счетчиков, снятые коммунальщиками, а через какое-то время ему приходит извещение, в котором сообщается о перерасчете тарифа, вследствие этого гражданину вменяется необходимость оплаты той электроэнергии, которую он уже оплатил. Так, в Москве подобные квитанции рассылаются в первом полугодии, а ежегодно жители переплачивают от 50% до 80% за электроэнергию.

Нередко в оплату за пользование придомовой территорией включаются расходы, которых просто-напросто не существует. Это могут быть совсем небольшие суммы, по этой причине человек даже не хочет разбираться и тратить время на выяснение появления нового пункта в квитанции, однако в итоге переплата получается существенной. По статистике, семья, проживающая в Москве в двухкомнатной квартире и состоящая из 3 человек, каждый год переплачивает дополнительно за 2 месяца.

7 способов увеличить доходы управляющей компании

Способ 1. Актуальность показаний приборов учета

• обеспечить удобство передачи показаний для жильцов, когда осуществляется оплата: по телефону, через сообщение на мобильный/почту или личный кабинет;
• дистанционно считывать показания приборов учета;
• автоматизировать действия контролеров при плановых обходах жилфонда (предоставить им мобильные устройства, передающие данные в информационную систему автоматически).

Чем больше вариантов, которые могут быть удобны для жильцов, тем выше шанс того, что показания будут подаваться вовремя. Следовательно, чем раньше человек получит квитанцию об оплате (до того момента, как начнет начисляться пеня), тем больше вероятность того, что он оплатит ее в срок.

Способ 2. Актуальность параметров учета

Регистрационные данные проживающих, состояние и характеристики жилого фонда, списки льготников - основа верного вычисления и расчетов с точностью «до дня». Если хранить историю изменения данных, то можно осуществлять перерасчеты автоматически и максимально точно. Чтобы иметь такую возможность, расчетная система должна поддерживать оперативную связь с базами паспортного стола, подомового учета, соцзащиты, тогда будет возможность правильно рассчитывать доходы управляющей компании.

Способ 3. Точный расчет объема оказанных услуг

Резерв дополнительных доходов – это возможность расчетного механизма программы, осуществляющей расчетно-информационное обслуживание жильцов. Программа должна:

• производить расчеты разными методами (по нормативам; по индивидуальным, общедомовым и общеквартирным приборам учета; по среднему значению);
• учитывать изменения расчетных величин в середине периода (например, число прописанных);
• автоматически осуществлять сложные расчеты (например, половина месяца по нормативу, а половина – по прибору учета) и многократные сложные перерасчеты (пересекающиеся перерасчеты по разным основаниям);
• обеспечивать историчность параметров расчетов, их «привязку» к датам, учет по фактическим единицам потребления для автоматического пересчета назад за любой период работы системы.

Способ 4. Квитанции на оплату услуг

Квитанция – результат работы системы по обработке всех данных и проведению значимых расчетов. Чтобы оплата поступала вовремя, нужно оперативно информировать жильцов о стоимости оказанных услуг. Оповещать жителей о счетах за ЖКУ можно, доставляя квитанции в почтовый ящик, на электронную почту или сообщить им о необходимости самостоятельно формировать извещение в личном кабинете на сайте организации. Задача – максимально упростить процесс получения квитанции жильцом, сделать его более удобным для него, чтобы гражданин опять же мог своевременно вносить оплату.

Способ 5. Широкие возможности приема оплаты за услуги

Чем больше вариантов для приема оплат от населения, тем выше собираемость денежных средств. Идеально, если есть такие механизмы, как наличный и безналичный расчет в кассах, платежи через агентов (платежные системы, банки) и Интернет (интернет-эквайринг). Тогда каждый плательщик сможет выбрать наиболее удобный для себя вариант.

Способ 6. Работа с должниками

Чтобы решать проблемы с дебиторскими задолженностями, следует автоматизировать работу с должниками, это можно осуществить за счет доступа к общей базе системы и автоматического изменения параметров (долги, платежи, дела и пр.) по каждому дебитору. Как вариант можно организовывать смс-рассылки и подключать автообзвоны – это недорогой, но эффективный метод работы с ними.

Способ 7. Расчеты с поставщиками за потребленный объем услуг

Сократить убытки можно за счет точности в расчетах с поставщиками и точности начислений (управляющая компания уверена в том, какой объем потребили жильцы и какой объем был принят от поставщика). Выставленные поставщиком ЖКУ счета должны соответствовать потребленному по факту объему оказываемых услуг населению и юридическим лицам. Расчетно-информационная система обязана обладать функционалом по разделению денежных средств по поставщикам и расчету с ними.

Многое из того, что написано ниже, ранее уже публиковалось в этом блоге в виде отрывков или отдельных мыслей. Теперь все наблюдения и выводы по тематике ЖКХ собраны в одной статье. Цель этого материала: обосновать основное направление моей деятельности в сфере ЖКХ в своем избирательном округе на следующие месяцы - этим направлением будет содействие созданию максимального количества ТСЖ. Сейчас еще можно меня поправить и указать на какие-то неточности, но если существенных замечаний не будет - буду двигаться напролом. Думаю, мои выводы будут интересны многим екатеринбуржцам, не только жителям моего округа.

"Муниципальные" управляющие компании: много методов относительно честного отъема и увода денег

На рынке управления жилым фондом, который должен был возникнуть в результате реализации реформы ЖКХ, пока что нет главного - рынка. По крайней мере, в Екатеринбурге. Подавляющее большинство многоквартирных жилых домов управляются по-старому: все собственники заключают прямые договора с управляющими компаниями (УК), и сами управляющие компании тоже старые, или, точнее, старые в новом лице. Лишь примерно в 11% домов созданы ТСЖ (товарищества собственников жилья), и эта цифра неслучайна. Дело в том, что условием получения многомиллиардных бюджетных субсидий из федерального фонда содействия реформирования ЖКХ было достижение городом определенного уровня по количеству ТСЖ, а именно их должно было быть не меньше 10% от общего количества многоквартирных домов. Как видно, этот показатель был выполнен успешно - ТСЖ у нас в городе ровно столько, сколько "нужно". Кому нужно? В первую очередь, управляющим компаниям, которые возникли на месте хорошо знакомых каждому из нас ЖЭУ и ЖЭКов. Отсутствие ТСЖ, возможность для управляющих компаний заключать прямые договора с огромным количеством жильцов (а это значит, что каждый из жильцов в отдельности лишен реальных механизмов воздействия на УК), дает управляющим компаниям широкий простор для злоупотреблений. Далее мы покажем, что такие злоупотребления действительно имеют место.

Рынка услуг в сфере управления жильем у нас нет в силу той простой причины, что у жильцов нет пока что реальной возможности выбирать. Создание УК, за редким исключением, обернулось просто сменой вывески на ЖЭКе. Многие из крупных городских УК являются муниципальными предприятиями или находятся в городской собственности опосредованно; другие уже перешли в частные руки, но сохраняют худшую черту своих предков - монополизм, не создающий стимула повышать качество услуг, снижать затраты, развернуться лицом к потребителю коммунальных услуг, то есть к каждому из нас. Для простоты, такие компании (вне зависимости от их нынешней формы собственности), я буду далее называть "муниципальными".

Как показывает наше исследование, деньги в сфере ЖКХ - есть. Причем деньги большие, более, чем достаточные, чтобы наладить действительно качественное управление жилым фондом, привести его в порядок в достаточно короткие сроки. В нашем, 10-м округе, есть такие отдельные примеры - есть успешно функционирующие ТСЖ в отдельных домах, и есть даже маленькая частная управляющая компания, обслуживающая несколько ТСЖ. Нетрудно видеть (чисто визуально), что уровень качества содержания жилого фонда в этим домах - выше.

В доказательство того, что деньги в сфере ЖКХ - есть (и немалые), приведу один яркий факт. После начала кризиса в городе резко сократилась собираемость коммунальных платежей. За последние полгода она упала до 85%, хотя раньше составляла 92-93%. И эта ситуация типична для Екатеринбурга. В целом по городу долг УК перед поставщиками коммунальных ресурсов составляет примерно 1,2 миллиарда рублей, а долг жильцов перед управляющими компаниями — примерно 1,6 миллиарда. Однако, что характерно, говорить о своих проблемах муниципальные управляющие компании начали только сейчас (хотя ситуация с платежами резко ухудшилась с начала года). При этом в набат они не бьют, только просят субсидий из городского бюджета. Но почему не попытаться сначала взыскать задолженность с неплательщиков? Этим они не занимаются вообще: общий объем взысканной через суд и судебных приставов задолженности по коммунальным платежам по всему городу составляет... 1 миллион рублей. Очевидно, это исчезающе малая цифра на общем фоне задолженности, и говорит она о том, что управляющие компании реально не заинтересованы в том, чтобы задолженность взыскивать. Кстати, и до кризиса они не занимались взысканием задолженности, а это значит, что мы с вами и прежде платили "за себя и за того парня". При уровне собираемости платежей 93%, каждый из добросовестных плательщиков переплачивал 7,5% коммунальных платежей. Если уровень собираемости останется на отметке 85%, то каждый из тех, кто платит, фактически будет платить уже на 17,5% больше, чем необходимо.

Некоторые выводы. Во-первых, управляющие компании жили весьма и весьма безбедно, раз смогли накопить 400 миллионов рублей «подкожного жира», до исчезновения которого они даже не начали волноваться. Во-вторых, управляющие компании на самом деле не заинтересованы в сборе задолженности; наличие задолженности позволяет им клянчить деньги у городских властей под угрозой срыва отопительного сезона (уже сейчас обсуждается вопрос о выделении управляющим компаниям субсидий из городского бюджета в размере порядка 60 миллионов рублей). В-третьих, управляющим компаниям также очень выгодны задолженности, поскольку позволяют игнорировать обращения жильцов. «Вы не вправе претендовать на капремонт, поскольку на вашем доме висит долг!» - это типичная их реакция на любые обращения.

Таким образом, никакой борьбы с задолженностями не ведется; это приводит к тому, что, фактически, те жильцы, которые аккуратно платят деньги (например, пенсионеры), платят и платят за всех остальных, менее аккуратных и ответственных.

С другой стороны, конечно, более новые и платежеспособные дома привлекательнее для УК. Только этим фактом можно объяснить процесс постепенного перевода домов из УК НО Фонд УЖК "Урал-СТ" в УК ЗАО "Урал-СТ". В первом случае собственником является город Екатеринбург (опосредованно, через муниципальное предприятие "Контакт"), во втором случае - два физических лица, директор и зам.директора "муниципальной" управляющей компании В.Г.Стороженко и А.Д.Скрипник. Из примерно 44 тысяч лицевых счетов Фонда УЖК "Урал-СТ" примерно 15 тысяч уже перекочевали на обслуживание в ЗАО "Урал-СТ", и это в точности наиболее качественные, отборные активы. Ветхие и старые дома с их долгами остаются на балансе у "муниципальной" УК.

Таким образом, битва за активы продолжается. В чем их ценность? Другими словами, как на управлении домами (да еще в условиях низкой собираемости платежей) удается заработать (и очень хорошо заработать!) муниципальным управляющим компаниям? Мы выявили три основных метода, но, вполне возможно, этим дело не ограничивается.

Во-первых, это плата за содержание жилья. В среднем с одной квартиры в месяц по этой статье собирается 480 рублей. Эти деньги идут на оплату услуг самой управляющей компании и не передаются никаким подрядным организациям. Можно с уверенностью говорить о том, что управляющей компанией они не отрабатываются. Возьмем всё тот же единый в двух лицах «Урал-СТ». Умножая 480 рублей на 44 000 счетов и принимая коэффициент собираемости в 85%, получим порядка 17 миллионов рублей в месяц. Эта сумма идет на содержание УК со штатом в 35 человек. Есть еще, правда, две подрядных организации (два эксплуатационных участка), на каждом из которых работает примерно по 30 человек. Даже если считать, что собственных доходов у эксплуатационных участков нет (это не так), и они тоже целиком финансируются из взносов жильцов по статье "содержание жилья", все равно получаетс выработка более 150 тысяч рублей на сотрудника (напомним, что речь идет в основном о неквалифицированных рабочих!). При этом в подъездах грязно и не убрано, лампочек нет, а дворников катастрофически не хватает.

Второй способ зарабатывания денег — капитальный ремонт. За него среднестатистический собственник жилья платит 200 рублей в месяц. Сумма небольшая. Казалось бы, никаких серьезных работ на эти деньги провести нельзя. И это правда: весь капитальный ремонт осуществляется на совершенно другие средства. Дело в том, что, как мы уже говорили выше, Екатеринбург участвует в федеральной программе по капитальному ремонту жилья. Финансирование в ее рамках осуществляется по схеме 5/95. То есть 5% средств приходится на самих жильцов, а 95% софинансирует государство. Так вот, наш анализ показал, что весь капитальный ремонт, который был сделан в 2008 и делается в 2009 году в моем округе, проведен именно по этой программе, на средства федерального бюджета, с частичным софинансированием жильцов. Куда делись те самые 200 рублей, уплачиваемые с каждой квартиры ежемесячно, из отчета управляющих компаний совершенно не ясно, никаких следов этих денег мы не нашли. Мы здесь не говорим (не имея прямых доказательств), что и при проведении капитальных ремонтов за счет средств федерального бюджета имеется хорошая возможность часть этих денег "сэкономить", например, через завышение объемов работ. Это объясняет, почему по некоторым домам в отчетах управляющих компаний записаны вполне конкретные объемы ремонтных работ, а жильцы об этом даже не знают...

Третья «черная дыра» — плата за пользование тепловыми ресурсами. Управляющие компании активно сопротивляются установке общедомовых устройств учёта тепла (это сообщили мне все компании, которые у нас в городе занимаются поставкой и монтажом таких устройств). Один УКУТ (узел коммерческого учёта тепла) стоит порядка 100-150 тысяч рублей. Пока в доме нет УКУТа, управляющая компания имеет право и берёт с жильцов плату за теплоснабжение согласно среднестатистическим нормативам, которые сейчас составляют 0,0033 Гкал/м 2 в месяц. С поставщиком тепла при этом управляющая компания рассчитывается по факту потребления (там учет ведется с помощью магистральных датчиков). Почему в данном случае в проигрыше оказываются жильцы? Потому что норматив 0,0033 Гкал/м 2 — еще советский. Только установка пластиковых окон в старом панельном доме уменьшает реальное потребление тепла примерно до 0,0016 Гкал/м 2 , то есть в два раза. В новом современном доме он еще вдвое ниже — примерно 0,0008 Гкал/м 2 . Таким образом, управляющая компания кладёт себе в карман огромную разницу, а жильцы переплачивают за теплоснабжение в 2-4 раза - а ведь это одна из самых крупных статей затрат в наших коммунальных квитанциях!

Резюме. В работе "муниципальных" управляющих компаний немного изменилось за последние 20 лет. При этом, с финансовой точки зрения их деятельность очень привлекательна, так как обеспечивает доступ к многомиллионным и совершенно неподконтрольным суммам. В сфере услуг ЖКХ в нашем городе ежегодно проворачивается порядка 10 миллиардов рублей (половина городского бюджета!), и, по моей оценке, до 10-15% этой суммы "оседает" в карманах тех, кто контролирует "муниципальные" управляющие компании. У жильцов нет реальных механизмов, чтобы влиять на работу этих компаний и не переплачивать за услуги ЖКХ: не платить за соседей, которые задолжали за много месяцев, не платить за виртуальные капремонты, не платить зарплату несуществующим дворникам, не платить за тепло, которого не было.

Создание ТСЖ как шанс исправить ситуацию

Начнем с одной цифры: в среднем по России доля ТСЖ превышает уже 20%, в крупных соседних городах-миллионниках - находится в районе 30-40%. У нас, напомню, 11%. Это значит, что, на самом деле, потенциал к созданию ТСЖ у нас большой, и не надо этого бояться. Это дело вполне посильное для жильцов, дорогу осилит идущий. ТСЖ - не идеальный механизм, с ним много проблем, но в сложившейся ситуации это, безусловно, лучше, чем дальше терпеть воровство со стороны управляющих компаний и платить все больше за некачественные услуги в сфере ЖКХ.

Каждая из вышеуказанных "черных дыр", через которые утекают деньги в системе муниципальных управляющих компаний, является одновременно окном возможностей для ТСЖ. Например, что касается проблемы сбора задолженности. У ТСЖ есть реальные механизмы для борьбы с ними; практика показывает, что деятельное ТСЖ вполне в состоянии добиться полной оплаты жильцами коммунальных услуг. Например, по решению общего собрания жильцов можно вывесить на подъездах список неплательщиков с указанием суммы долга - уже эта «воспитательная мера» часто дает результаты. А если нет, то ТСЖ вправе, например, отключить электроснабжение или воду для квартиры должников, пока те не рассчитаются. Это могла бы делать и управляющая компания, но, как мы разбирали выше, у нее нет на это никакой реальной мотивации.

Теперь обратимся к простой арифметике. Представим себе стандартный жилой дом на 100 квартир, в котором существует ТСЖ. Безо всякого увеличения квартплаты, ежемесячно товарищество будет собирать 48 тысяч рублей по статье «Содержание жилья». Как могут быть распределены эти деньги? Во-первых, необходим председатель. Как правило, им становится активный пенсионер или пенсионерка. За свои труды они получают, в среднем, порядка 10000 рублей. Это неплохие деньги, с учетом того, что работа председателя ТСЖ весьма ответственная, но не предполагает занятости на полный рабочий день. Бухгалтер, обслуживающий сразу несколько домов, получает с каждого по 5000. Аналогичная ситуация с паспортистом (2000 рублей с дома). Дворник, обслуживающий 5 домов, с каждого получит по 3000 в месяц, электрик и сантехник - по 5000. Итого все ежемесячные расходы с одного дома составят не более 30 000 рублей (при этом, будут обеспечены достойные зарплаты для всех нанятых на работу людей). Остальных денег будет более чем достаточно не только на налоги и покупку лампочек в подъезды, но и на благоустройство прилегающей территории.

Далее, 200 рублей с квартиры ежемесячно собираем на капитальный ремонт. За год получается 240 000. Участвуя в государственной программе, о которой мы уже говорили ранее, получаем на ремонт дома 5 миллионов рублей. Достаточно, чтобы качественно отремонтировать любой дом, а потом можно снижать тарифы.

Наконец, ТСЖ сдаёт в аренду подвал, первые этажи, цоколи. Если это высотный дом, то получает деньги за установку на крыше дома антенн сотовой связи. Огораживает стоянку и собирает деньги за парковку, если рядом есть офисы. Короче говоря, при желании и инициативе, есть масса способов дополнительно заработать деньги на общедомовые нужды; сейчас же все эти деньги проходят мимо жильцов. Экономика работы товарищества прозрачна и понятна любому жителю дома. Коммунальная сфера будет реально поставлена под контроль горожан. Осталось только донести эту мысль до самих горожан. Думаю, мы сможем сделать так, что люди это поймут. Главное, что при этом повысится качество жизни, уровень благоустройства, вполне реальным станет снижение коммунальных тарифов.

Резюме. В сложившихся условиях, чтобы улучшить ситуацию в сфере ЖКХ, жильцам необходимо брать власть в свои руки. Если они этого не сделают, то ничего не изменится. У жильцов есть для этого легальный механизм - создание ТСЖ. Экономически это полностью оправдано для любого достаточно большого многоквартирного дома. Далее, уже ТСЖ может заключить договор с управляющей компанией, а может решиться и на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг, но в любом случае, жильцы посредством ТСЖ будут сами распоряжаться своими коммунальными платежами и смогут тратить их с наибольшей пользой для своего дома.

Вот такие получились выводы. До конца лета мы подготовим и отработаем на одном примере типовой комплект документов и алгоритм действий по созданию ТСЖ, а, начиная с сентября, в один из приемных дней будем работать с обращениями граждан, желающих создать ТСЖ в своем доме. Будем (бесплатно, конечно) предоставлять комплект документов, консультировать по юридическим вопросам, помогать справляться с возникающими трудностями. Цель - за пару лет достичь в нашем округе ситуации не хуже, хотя бы, пермской - объединить в ТСЖ по крайней мере 40% многоквартирных домов.

P.S. Нескромно, но я на этот текст много сил потратил, и он мне нравится. Так что если а) понравилось, б) кажется полезным в качестве небольшого ликбеза по коммунальным платежам для широких масс читателей, то можно и пропиарить. Но только если действительно кажется вам полезным!